Bối cảnh & đề xuất chính
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) thay thế, với điểm nổi bật:
Nếu xác định được giá mua + chi phí hợp lý → Thuế TNCN = 20% lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS.
Nếu không xác định được giá mua → Thuế TNCN = 2% – 10% giá bán, tùy thời gian nắm giữ.
Quy định hiện tại: thuế cào bằng 2% giá bán.
Quan điểm từ giới môi giới và doanh nghiệp BĐS
Nguyễn Văn Cường (môi giới, TP.HCM):
Thuế 20% lợi nhuận là hợp lý và công bằng hơn giữa cá nhân và doanh nghiệp.
Bất động sản giá trị thấp sẽ chịu tác động mạnh hơn → Người bán dễ nâng giá để bù thuế.
Ví dụ: Nhà mua 2,5 tỷ bán 3 tỷ → Lợi nhuận 500 triệu → Thuế 20% = 100 triệu (so với 60 triệu hiện nay).
Trần Khánh Quang (TGĐ Việt An Hòa):
Ủng hộ thuế 20% lợi nhuận nhưng cần khấu trừ đầy đủ chi phí hợp lý (lãi vay, môi giới, sửa chữa…).
Nếu không làm rõ “chi phí hợp lý” thì giá BĐS thấp vẫn có nguy cơ tăng.
BĐS giá trị cao sẽ ít bị ảnh hưởng vì mức tăng giá trung bình chỉ 8–10%/năm.
Quan điểm chuyên gia pháp lý & học thuật
Luật sư Nguyễn Đăng Tư:
Thuế 20% lợi nhuận là cao → cần cơ sở dữ liệu chuẩn để xác định giá mua & chi phí hợp lý.
Phải có quy định rõ về hóa đơn, chứng từ để người dân dễ chứng minh.
Giảng viên Trần Nguyên Đán (ĐH Kinh tế TP.HCM):
Thuế 20% lợi nhuận không thấp, sẽ ảnh hưởng đến nhóm mua bán “hai giá”.
Nên đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ để khuyến khích đầu tư dài hạn.
Dự báo: Nhà đầu tư sẽ chuyển sang cho thuê hoặc nắm giữ lâu dài nếu thuế cao, chờ thời điểm thuế thấp hơn mới bán.
Tác động dự kiến đến thị trường
Ngắn hạn: Giá BĐS, đặc biệt phân khúc thấp, có thể tăng do người bán đẩy giá bù thuế.
Trung – dài hạn: Xu hướng nắm giữ dài hạn và tăng nguồn cung cho thuê.
Hành vi thị trường: Người mua cuối sẽ lựa chọn giữa mua hoặc thuê, tùy diễn biến giá và thuế.
